佳兆业物业IPO 郭英成的第六家上市平台出现

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佳兆业物业IPO 郭英成的第六家上市平台出现

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此外,对于未来上市募集到的资金,佳兆业物业也有所透露,一是用于收购同类物业管理公司,以及和物管相关的业务、社区互补产品和服务公司,其次则是开发推广其正在进行的社区增值服务和产品,另外还有开发管理运营自动化、智能家居,其余的则作为运营资金。

奥园健康生活则计划通过战略收购、投资以及内生增长扩充公司的物业管理服务组合。同时,奥园健康生活表示,将增加物业管理及商业运营的服务种类,通过多样化服务来争取与第三方开发商的合作机会。

在集团公司的支持下,佳兆业物业近些年保持了稳定了增长,2015、2016年、2017年的总收益分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元,复合增长率为18.3%。其中,物业管理服务的逐年收益分别达1.86亿元、2.09亿元、2.68亿元,分别占总收益约38.9%、38.8%及40.1%。

佳兆业物业成立于1999年,服务业态涵盖住宅、商业、写字楼、旅游、大型场馆等。截至2017年底,佳兆业物业的物业管理服务覆盖中国12个省、市和自治区的36个城市,总在管建筑面积为2400万平米,管理119个物业。

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市场分析人士表示,内地房企选择分拆物业公司上市主要与融资需求相关。第一太平戴维斯在研究报告中提到,目前内地物业管理行业较分散且竞争激烈,但未来该行业的市场集中度将不断提升。大型物业管理公司正在积极改善战略布局并加快扩张步伐,迫切需要新的融资渠道。

佳兆业集团将迎来其在资本市场的第六家上市平台–佳兆业物业集团。

佳兆业集团希望通过分拆使得佳兆业物业的品牌形象得到提升,能够更有能力去吸引策略投资者的投资或与其组成策略性合作伙伴。佳兆业集团指出,分拆后佳兆业物业设有专属管理团队,集团和佳兆业物业都更能专注各自的业务发展、策略规划及更有效地资源分配。

佳兆业于港交所披露的材料显示,佳兆业物业共有物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案四大业务线。截止2017年12月31日,该公司年度收益为约6.69亿元,上述四大业务板块的营收贡献占比分别为40.1%、44.2%、8.6%、7.1%,在管物业建筑面积2400.8万平方米。

⊙黎灵希○编辑邱江

金地集团物业高级经理谢金龙对时代财经表示,随着传统住宅开发盈利空间的进一步收缩,不少房企都进入物业管理这一蓝海。但同时这一行业的竞争也比较大,社区、商业类的物业面临着很多竞争者,除了类似物业管理的供应商,还有零售类、体验服务类等供应商,会被比较多的细分企业瓜分。

据申请文件,佳兆业物业掌管了所有由佳兆业集团开发的住宅项目,占总在管建筑面积的86.1%。截至2017年底,佳兆业集团的土地储备约为2190万平米,2017年新落成的建筑面积约为430万平米,这将为佳兆业物业后续的规模扩张提供丰富的项目储备。

据悉,2017年底佳兆业物业来自独立第三方物业开发商的在管建筑面积比例已提升至约13.9%,还有八成左右的在管物业及收益来自佳兆业旗下的项目,而去年佳兆业合约销售为447亿元,截止2017年底的土地储备为2190万平方米,年内新落成的项目建筑面积约为430万平方米。

安信证券认为,“做好存量”已经成为房地产行业当下的重点,通过物管服务的提高来帮助房企盘活存量已经被市场所认可。在地产行业发展的带动下,未来几年将是物管行业迅速成长的时代。

文/时代财经 黄昱@今日话题

6大上市平台

目前外界可了解到的是,佳兆业控股通过直接或间接方式拥有佳兆业物业98.6%的权益,未来若顺利分拆上市,佳兆业拥有的佳兆业物业权益也不少于50%,仍为其附属公司。

在奥园健康生活和滨江服务之前,港股市场已经迎来多家由内地房企分拆的物业公司。2018年至今,包括雅居乐旗下的雅生活、碧桂园旗下的碧桂园服务、新城控股旗下的新城悦、佳兆业旗下的佳兆业物业以及旭辉控股集团旗下的永升生活已在港挂牌上市。

业内普遍认为,佳兆业物业成功上市后,不仅有利于公司物业管理业务进一步做大做强,也将拓展公司的融资渠道。

分拆物业上市

实际上,除了彩生活,目前绝大多数房企分拆物业公司依然需要依靠母公司的住宅规模获得发展,因此初期规模也往往决定于母公司,佳兆业同样如此。

奥园健康生活和滨江服务的物业管理规模十分相似。招股资料显示,截至2018年9月30日,奥园健康生活共为61处物业提供物业管理服务,涉及在管总建筑面积约为1040万平方米。除了为住宅及非住宅物业提供物业管理服务,奥园健康生活还为购物商场提供商业运营服务。截至上述日期,奥园健康生活向8个正在运营的商场提供商业运营服务。

事实上,除了佳兆业集团自身在香港上市外,其在A股市场拥有明家联合、ST生化两个上市平台,还有一家在香港上市的佳兆业健康集团,以及在美国上市的南太地产。

随着中国的房地产市场慢慢进入存量时代,物业公司板块受到越来越多房企的重视。到目前为止,已经有9家物业公司在A股或者港股上市,这当中包括南都物业、彩生活、碧桂园服务、中海物业、绿城服务等。

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2017年,奥园健康生活收入为4.36亿元,同比增长64.5%;溢利及全面收益总额为6993.2万元,同比增长70.4%。2018年前9个月,公司收入为4.43亿元,期内溢利5904.5万元。

若佳兆业物业成功上市,佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%的权益。佳兆业集团认为,将佳兆业物业分拆出去独立在港交所上市,可为佳兆业集团及整体股东创造更高的价值。

图:佳兆业集团主席郭英成 来源:视觉中国

且不论规模已经在5000亿之上的碧桂园,即便是绿城和雅居乐,在住宅市场竞争比物业管理更为激烈的情况之下,佳兆业物业要依靠母公司的规模来赶上另外几个同行,显然难以实现。

除此之外,估值较高是吸引内地房企分拆物业板块上市的另一个重要原因。据上证报了解,在港股市场上,目前分拆上市的内地物业公司动态市盈率均超过其母公司。东财Choice数据显示,截至2月28日收盘,2018年上市的内地物业股仅有佳兆业物业跌破发行价。

图:佳兆业集团主席郭英成 来源:视觉中国

南太地产为一家主营业务为产业地产的企业,截至6月25日收盘,南太地产的总市值为4.2亿美元。另外两家在A股上市的明家联合和ST生化的主营业务分别为新科技和大健康,截至6月25日收盘,总市值分别为43.27亿人民币以及79.87亿人民币。而在香港上市的佳兆业健康集团的总市值为15亿港元。

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安信证券在研报中表示,这一方面是源于对房地产行业增速放缓的预判,另一方面则是源于对物业行业中长期前景的看好。物业服务行业具备稳定、高频、刚性消费需求等非周期性属性,以及轻资产、高成长、抗风险能力强的行业特性。

佳兆业董事会主席郭英成在2017年中期业绩发布会也承认负债确实偏高,表示会认真控制和认真检讨。2017年度业绩发布会上,他更是直言:“今年的宏观形势、融资环境肯定比去年严峻,融资成本也应该会上升,佳兆业也在做一些长期的部署。”

加上佳兆业集团自身在香港的上市平台以及计划在香港上市的佳兆业物业,佳兆业集团未来将在资本市场拥有六个上市平台,主营业务范围包括房地产开发、物业管理、新科技、大健康等。

包括彩生活、碧桂园、雅居乐、绿城、祈福生活服务在内,佳兆业物业是第六家赴港上市的内地房企分拆物业公司,来得不算早,优势也并不明显。

与奥园健康生活的在管物业分布地区较广不同,滨江服务的物业主要集中在浙江省,其中在管面积有70%在杭州。这与其母公司滨江集团有很大关系。滨江集团为深耕杭州的房企。数据显示,2015年至2017年,由滨江集团开发或共同开发的物业贡献的收入分别占滨江服务同期总收入的98.4%、91.9%、82.1%。

佳兆业集团希望通过分拆使得佳兆业物业的品牌形象得到提升,能够更有能力去吸引策略投资者的投资或与其组成策略性合作伙伴。佳兆业集团指出,分拆后佳兆业物业设有专属管理团队,集团和佳兆业物业都更能专注各自的业务发展、策略规划及更有效地资源分配。

佳兆业表示,收购及上市计划完成后,不仅有利于佳兆业集团多元业务的发展,更会拓宽公司的融资渠道。@今日话题@徒步探花君

因为处于最初步的阶段,关于佳兆业物业上市的预期时间表及股份发售细节均尚未能知晓,佳兆业方面除了“一切以公告披露为准”外,也再无更多回复。

上述两家物业公司正在计划通过收购第三方物业公司等方式减少对母公司的依赖。滨江服务表示,公司将积极从独立第三方物业开发商获取新业务,并计划收购位于长江三角洲主要城市以及深圳等城市的物业管理公司,以增加公司的市场份额及扩大地域覆盖面。

[摘要]
在集团公司的支持下,佳兆业物业近些年保持了稳定了增长,2015、2016年、2017年的总收益分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元,复合增长率为18.3%。

入股上市公司正在成为佳兆业的常态。去年佳兆业集团一共收购了四家上市公司的股份,分别为美股上市公司南太地产17.7%的股份,A股上市公司明家联合21.25%的股份、港股上市公司美加医学(现名为佳兆业健康集团)41.24%的股份以及A股上市公司ST生化18.57%的股份。

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