楼房买卖市场这一数目跌回7年前!房价上涨或下降真相来了……

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楼房买卖市场这一数目跌回7年前!房价上涨或下降真相来了……

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日前,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施,由此成为全国第一个告别去库存的城市。

时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

不过,相比于2015年7个多月的去化周期而言,目前5个月的去化周期,的确意味着这一轮去库存取得了暂时的成功。但这种成功,却是建立在房价集体暴涨的基础之上的。

回答:

这四年的上涨历程,制造了一个相当令人困惑的悖论:楼市去库存,为何最终去成了房价暴涨?

那些股市投资老炮,在板块轮动中,总是懂得联系的眼光去看股市风口,还知道什么时候起风了。当集体性跟风时,又明确其中分化,及时获利了结。

更令人担忧的前景是,随着货币政策收缩,信贷不断从紧,房价已经面临调整的拐点。如果楼市出现下行趋势,对于仍旧陷入狂欢之中的弱二线和三四线城市,形势可能一夕之间就会天翻地覆。

(以上内容为其易房网原创,未经许可不得转载。)

然而,此时三四线的高库存问题仍旧相当严峻,资金在一二线城市反复进出,却不愿给三四线城市让利分毫,去库存的政策初衷仍未能体现。

上一轮暴涨中,一线涨完,强二线涨,然后是弱二线城市补涨,三四线城市跟上。

在中国,房产的投资属性和保值属性,远远大过消费属性,这就决定了在正常市场里,房价所拥有的涨跌互现的自动平衡器功能,在我们这里并不适用。如果考虑到过去二十年房价涨多跌少的现实,给人们普遍带来的预期,我们不难得出一个结论:

问题:据华尔街见闻8月27日消息,全国各地楼市调控举措接连出台,呼和浩特近日也加入这一行列,并且成为这一轮房地产调控中首个喊出“全面停止房地产去库存调控措施”的城市。呼和浩特市住房保障和房屋管理局官网8月24日发布的公告称,当地把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标,拟采取多项措施调控房价,稳定房地产市场。

时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

2014年,楼市从狂热中冷却。

1、我们都知道,普通商品如果生产过剩,那么“去库存”的唯一方式就是降价。

当这些三四线城市不再需要去库存和收紧棚改货币化安置之后,房价就失去了最主要的上涨动力,预计届时涨幅会逐步缩小,甚至出现房价下跌。

《90后都开始“朋克养生”了,中国楼市何时能摆脱越调控越上涨的怪圈?》

去库存宣告完成,房价还会继续上涨么?

到了2017年,三四线城市接棒。一边是来自一二线城市的溢出效应,一边是棚改货币化带来的新增购房需求,让三四线城市房价一路飞涨,部分城市甚至如同一二线城市般进入抢房大战,楼市库存加速去化。

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住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。

房价一旦上涨,就会产生顺周期的正反馈效应,涨得越猛,买家的情绪就越旺盛。相反,一旦市场出现下行,房价降幅越明显,不但越是无人问津,而且还会引发恐慌式的抛盘效应。

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随后,真正的大招发出:央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开,房贷按揭利率降到近十年最低位。

别忘了,我们说房价有顺周期的特征,这里的顺周期是双向的。房价上涨时,一片欢腾,很多人不惜动用杠杆,试图分享一杯羹;房价下跌时,一片愁绪,很多人都试图抛盘,但却无人承接。

对此,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。

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从2014年到2018年,去库存的这四年中,有一个悖论:楼市去库存,为何最终去成了房价暴涨?一般商品,诸如苹果,一旦滞销,唯有降价抛售,方能去掉库存。但房子不同,越降价越没有人买,反而价格上涨的势头越猛,抢房的情绪就越高涨。

2、这个结论虽然反常识,但却与过去的历史相吻合。

国家统计局给出的数据显示,7月份呼和浩特新建商品住宅环比上涨2.4%,同比上涨11.8%;二手住宅价格环比上涨2.3%,同比上涨8.1%。环同比涨幅均在70城中位列前十。

一般商品,诸如苹果,一旦滞销,唯有降价抛售,方能去掉库存。但房子不同,越降价越没有人买,反而价格上涨的势头越猛,抢房的情绪就越高涨。

而在房地产中,板块轮动理论同样成立。

而对于三四线城市来说,去库存的成功只是暂时性的,依靠棚改货币化,拆除旧房子而且不再就地安置,那就制造了新的需求,这些人拿着货币补贴款进入市场,推高了房价。但问题是,棚改之后建设的新房又将制造新一轮库存,这些库存谁来接盘?

目前新开发的楼盘房价一直在涨,二手房成交价格比新楼盘要高。部分五证不全小区价格略低,但绝大多数需要一次性付款。对比现在的商业贷款、人民币汇率、市场需求等等。降价这个概念是存在的,但是存在的依据是在在一定涨幅过高的条件下,进行适当调整,但绝不会以一刀切的方式大降价。可能我说的不太全面,但是简单来说就是,如果不能保证你的工资随着房价上涨而上涨,降价是不存在的。

《大城市的房租都在吸血了,你怎么还不回老家?》

去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

这就楼市的奇怪之处。所以,每一轮调控才会以“保持房地产市场稳定健康发展”为主基调,不能过度涨也不能过度跌。不过,房价维稳是门精巧的艺术,不是每一次都能游刃有余地控制住的。

其中讨论得最多的是——呼和浩特此次全面停止去库存,是否会导致房价下跌?对于全国楼市来说,呼和浩特此举是否有风向标作用,其他城市是否会跟进?

2014年,楼市从狂热中冷却。

涨价去库存,这看起来是个悖论,但却符合中国最基本的政治经济学,更得到实践一而再再而三的检验。

楼市去库存,为何最终成了一二三四线房价全线暴涨?这是必然还是偶然?

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有城市愿当出头鸟,各大城市也都不不再遮遮掩掩,“取消限购”的大幕由此拉开。到2014年底,在不到半年时间里,全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,还在坚守的只剩下北上广深及三亚5个城市。

想要在房价平稳下实现去库存,可能性并不大。

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楼市彻底被搅活,以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出,在2016年上半年率先开启上涨之路,其声势之浩大,甚至一度超越一线城市。

 取消限购,并未将楼市从泥潭中拉出,当时除了厦门深圳房价有所复苏之外,其他城市依旧深受高库存之累。

对于一二线城市来说,库存本来就不如三四线城市严重,而且供求关系一直都处于相对紧张的状态。随着强省会时代的到来,加上人口不断的流入,住房供给如果再一直受到严格的人为限制,那么只会将房价不断向上推。

2016年5月,呼和浩特正式实施“楼市去库存政策”,在各种购房优惠政策的推动下,呼和浩特去库存得以加速。尤其2017年下半年以来,楼市持续火爆。易居研究院数据显示,现呼和浩特市去化周期仅为10.5个月,是该机构有记录以来的最低值,表明去库存效果已接近饱和,再实施去库存可能会引起供需失衡,再次引起房价上涨。

正是依靠棚改,大力布局三四线的碧桂园,从排名前十的房企中一跃而上,连续超越万科、恒大,跻身中国房地产一哥。

停止房地产去库存,现在看来还只是一地一城的个别行动,但未尝不是整个楼市巨轮全面转向的信号。

2015年是顺理成章的全面放松之年。从一二线城市到三四线城市,普遍都取消限购、降低税费、放松首付比例、放宽贷款额度,同时限制土地供应,甚至还有省份直接推出财政补贴,呼吁农民工进城买房,在政策的直接刺激之下,楼市开始逐步回暖。

回答:

央行以PSL向政策性银行发放贷款,政策性银行再以棚改专项贷款,支撑三四线城市的棚户区改造,三四线政府获得贷款资金之后,从而有钱进行货币化安置,拆迁户拿到现金之后,就有了入场的资本。

各地纷纷出台楼市刺激政策,发放购房补贴,降低交易契税,甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。楼市彻底被搅活,以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出,在2016年上半年率先开启上涨之路,其声势之浩大,甚至一度超越一线城市。

换句话说,如果不再有新房上市,那么按照目前的销售速度,5个月后,全国就会无房可卖。当然,这是不可能的,随着新盘上市,楼市库存虽然可能进一步缩减,但不可能耗尽。

回答:

在表态上,前有“坚决遏制房价上涨”,后有“楼市调控不力坚决问责”;

在调控政策上,前有限购限价限贷限售的新常态,后有房地产税的头顶之剑;

在治理行动上,前有30城反炒房专项整治,后有热点城市约谈问责制;

在货币调控上,前有棚改货币化全民收缩,后有货币之水禁止流入楼市。

板块轮动通常的规律是:金融–地产–有色–钢铁–电力–金融。这也是政策市的一个特色。

而到了2016年,一二线城市楼市进入火热状态,房价开始上涨,楼市去库存速度如同火箭般加快,合肥、厦门等部门二线城市库存早就进入紧张边缘;随着房价进一步上涨,楼市库存加剧紧张,在这种正循环之下,房价上涨与去库存,互相刺激抬升。

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涨价去库存,这看起来是个悖论,但却符合中国最基本的政治经济学,更得到实践一而再再而三的检验。

打响第一枪的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

回顾过去几年的楼市政策,我们不难发现这一逻辑在现实里的运用。

那么其他还在去库存的城市呢?会跟进吗?跟进之后房价会下跌吗?

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