房屋70年产权到期该如何是好?这一次终于有了定论

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房屋70年产权到期该如何是好?这一次终于有了定论

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无论如何,“房屋70年产权到期后怎么办”这一问题终于得到了解决,住宅建设用地使用权的永久性与住宅建设用地使用权出让期限的有限性之间的冲突也不再存在。

  顺延这样的逻辑,民法典物权编草案对住宅建设用地使用权自动续期的原则性规定,回归了常识,也回归到财产权保护的要义上。权利只有在得到保障时,才是真正的权利。住宅的所有权人享有的是住宅建设用地使用权,那么,立法就应当能够保障他对行使房屋所有权的需要,这也是符合物权人行使物权的要求的。

8月27日,《民法典各分编(草案)》首次提请全国人大常委会审议。其中物权编草案专门规定了“居住权”,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

房产是很多家庭最为重要的资产,关于房子的事,自然小视不得。此次,民法典各分编草案提请全国人大常委会审议,提出住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。这不仅给购房者吃下了“定心丸”,使其不必担心土地被收回,更体现了我国对人民财产权的保护——

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  住宅,是人民群众的安身立命之本。不少人奋斗几十年,耗费终生积蓄,就是梦想拥有一套属于自己的房子。更直白一点说,当下中国许多家庭的实际财富,主要体现在所拥有的房屋价值上。因此,住宅建设用地的使用权问题,自然直接关系到民众的基本财产权,可以说是保障公民财产权无法回避的一个基础性命题。

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70年期满自动续期

但是,房子还是依附于土地而存在的,即使是70年的土地使用权,也会对大家造成困扰。70年的使用期到期之后该怎么办呢?毕竟大家都知道,之所以现在的房价这么贵,高地价是重要原因。70年后,国家是不是会收回土地的使用权呢?

  恰如学界此前期待的那样,民法典物权编草案对住宅建设用地使用权期间届满续期问题,作出了自动续期的原则性规定。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

因此,关于人们常说的产权到期问题其实已经有了解决方案,只不过这个方案还未写到法律里面而已。

要理解这则新闻,先得说说民法典。民法典是民法的基础,重在保护私权利。民法典与人们生活密切相关,几乎所有的民事活动比如合同签订、公司设立、财产保护、结婚离婚,都能在民法典中找到依据。

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  但就目前的立法来说,住宅建设用地使用权的永久性与住宅建设用地使用权出让期限的有限性之间存在不可避免的冲突。一方面,住宅的所有权人,不享有土地所有权,只享有住宅建设用地使用权;另一方面,住宅建设用地使用权出让期限是有期限的,最长的仅有70年。两者之间,注定了是一组需要调和的矛盾,即在住宅建设用地使用权届满之后,房屋所有权能否继续存在?这个问题解决不好,会直接消解公众的财产安全感。

最后,笔者还想说一点,虽然住宅建设用地的土地出让年限是70年,但是咱们买的房子质量是否可以坚持70年也是个问题。现在不少城市里的房子建了也就三四十年就已经拆除了,说不定70年的出让期限还没到,我们也都成为拆迁户了呢。

原国土资源部部长姜大明接受本报记者采访时也曾表示,居民购买住房,其财产权会得到法律的有效保障。

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  2007年版《物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。不过,由于争议较大,对于什么叫自动续期、续期多长时间、是否收取以及如何收取相关费用,并未给出具体规定。很快,现实问题纷至沓来,特别是2016年初温州“20年住宅用地期限到期”事件,更加凸显了解决这一问题的紧迫性。

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8月27日,民法典物权编草案对住宅建设用地使用权期间届满续期问题,作出了自动续期的原则性规定。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。至此,住宅70年产权自动续期终于写进了法律,而自动续期也就意味着我们常说的70年产权成为了历史,因为自动续期的话,原则是就不再有期限的限制。

  2016年年底,国土资源部对此给出了“两不一正常”的过渡性方案,就是“不需要提出续期申请”“不收取费用”“正常办理交易和登记手续”。过渡性方案牵扯面小,只涉及改革初期先行先试造成的少量住房。住宅建设用地使用权续期的最终方案,仍有待于立法解决。然而,“两不一正常”方案却同样释放出明确的信号——就是对《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的明确呼应,强调了党和政府对各类财产权的保护。

还有一点需要注意,那就是在说续期费用时提到了“减免”二字。也就是说,未来即使住宅建设用地使用权期间届满续期,也可以存在不用缴费的情况。大家都知道,土地出让金也即是地价在房价中占比30%左右,如果真的可以减免,这也就意味着未来可以省下一笔不菲的费用。

图为河南省宁陵县清水河小区。 吕忠箱摄

一说到房子的产权问题,大家自然而然的就会想到是70年。其实,房子拥有70年产权的说法并不正确。因为咱们国家的特殊性,土地要不然归集体所有,要不然就归国家所有。在建造商品房时,开发商都是通过购买国家出让的城市住宅建设用地来获得试用权的。也就是说,我们买的商品房所占用的土地只有70年的使用权,而没有所有权。

  这样的制度安排,早有端倪。2017年3月15日,李克强总理在接受十二届全国人大五次会议中外记者采访时,就对记者提出的“房屋70年产权到期后怎么办”问题给予答复,他表示:“房子70年产权可续期,无需申请,无前置条件!”这样的表述,差不多可以认为是对2016年11月《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的明确呼应。《意见》提出,要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

既然有了法律上的规定,相信大家对于产权到期该怎么办的问题已经有了明确的答案,也可以不用在担心自己买的的房子产权到期该怎么办了。不过,现在唯一的问题就是关于续期费用的问题,还没有明确的规定。首先,全国各地还未出现推出让年限到期到期的情况,因此各地均为出台类似的规定。另外,也有业内专家认为,住宅建设用地使用权自动续期也意味着具备了征收房产税的基础,因为房产税征收的属性是私有财产,而私有财产是没有产权年限的。

民法典草案规定住宅建设用地使用权期满自动续期也涉及一些修法问题,根据党中央批准的有关工作安排,该项工作由国务院有关部门研究,提出方案后,国务院提出法律修改议案,修改城市房地产管理法或者物权法。目前,国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。物权编草案根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条规定,对此先作出一个原则性规定,即:续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后,再进一步作好衔接。

因此,大家常说的70年产权,实际是指住宅建设用的的使用年限,而并非是房子的所有权。只要你买了房子,房子的所有权就是你的,不存在年限的说法。

  有恒产者有恒心。显然,民法典物权编草案自动续期的制度设计,切中肯綮,直接确权,是对公民财产权的重要保障,回应了公众对住宅土地所有权的普遍关切,给全社会吃了一颗“定心丸”。

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也就是说,住宅建设用地使用权自动续期在某种程度上为征收房地产税奠定了基础。房地产咨询机构嘉丰瑞德负责人表示,70年产权问题一旦得以解决,影响房地产税的法理问题就不存在了。与此同时,我国已经赋予规模较大的城市以立法权,这也为房地产税的“分城施策,分步推进”奠定了基础。

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